Какие прогнозы делают девелоперы на следующий год, какие планы строят руководители крупнейших строительных объектов Москвы, как оценивают перспективы свои и тех, кто откладывал приобретение недвижимости на 2015 год - об этом и о многом другом рассказал старший вице-президент банка ВТБ, руководитель проекта "ВТБ Арена парк", Андрей Перегудов.
О ситуации и правильном вложении денег
Рост цен на валюту и проблемы, связанные с увеличением стоимости заемного финансирования, остановят некоторые девелоперские проекты. И уже в разговорах с девелоперами я слышу: "Закрываю ту стройку, прекращаю продажи" - и так далее. Потому что, конечно, есть проблемы не просто в реализации этих проектов, в смысле продажи или аренды, а есть проблемы в самом продолжении строительства, когда процентная ставка растет. Кроме того, рынок, особенно офисный, здорово просел, процентов на 30. И многие девелоперы, которые рассчитывали на определенную прибыль, понимают, что им лучше подождать.
Что касается вложений в жилье, как и в некоторые потребительские товары, то в них ищут и находят нишу для спасения сбережений. И в этом смысле мы как раз наблюдаем, как повышается спрос на апартаменты и как он принимает характер серьезного ажиотажа. Если проекты перестанут развиваться активно, это создаст определенный дефицит на рынке, и тогда цены на квартиры могут держаться на прежнем уровне или даже начать расти. Но, опять же, все зависит от того, какова будет общая экономическая ситуация в стране и насколько курс рубля будет постоянным. Понятно, что инфляция тоже может отразиться на покупательской способности населения. Я считаю, что коррекция, которая в последние месяцы произошла в коммерческой недвижимости, в частности в офисной, не будет параллельно отражаться на жилье. Мне кажется, Москва как один из мировых центров, как и Нью-Йорк, Лондон и некоторые другие большие города, всегда будет испытывать стабильно высокий спрос на жилую недвижимость, особенно хорошего качества. Это всегда будет правильным вложением денег. Москва, в которой сосредоточено, наверное, до 80 процентов российского капитала, всегда будет очень серьезным центром притяжения инвестиций в жилую недвижимость. И в этом смысле надо быть оптимистичными.
Многие сейчас задают вопрос - покупать или подождать? У нас в комплексе 30 процентов жильцов - частные инвесторы, а остальные 70 - пользователи, то есть тот, кто собирается там жить. Если вы выбираете себе апартаменты и вам нравится место, которое вы присмотрели, вам нравится инфраструктура вокруг конкретного объекта и так далее, то ждать, я считаю, абсолютно бессмысленно. Квартира, которая так нравится вам, может просто "уйти". То есть на хорошие проекты, на хорошие апартаменты, спрос будет держаться. Как правило, для семьи покупка квартиры - это важное решение, которое принимается нечасто, можно сказать, это судьбоносное решение для семьи, а если речь идет о первом жилье, то это вдвойне важно. Поэтому с такими покупками ждать точно не нужно. Итак, что касается пользователей, то точно могу сказать: если вам нравится проект, ждать не нужно.
В отношении инвестиционных продаж решение должно приниматься в зависимости от того объема средств, которыми вы располагаете на настоящий момент. Если набрана неполная сумма, то с решением о покупке стоит подождать. Я вообще фанат недвижимости и считаю, что лучшей инвестицией является то, что можно пощупать, что уже построено и что можно увидеть. Недвижимость всегда была для меня более интересна, чем акции или какие-то другие формы вложения денег.
Апартаменты: казнить или помиловать
Апартаменты гостиничного типа имеют налогообложение 0,5 процента от кадастровой стоимости. Часто апартаменты классифицируют как жилье, как недвижимость смешанного типа, если они находятся в комплексе с офисами, с коммерцией и так далее. Но в этом случае апартаменты могут облагаться по два процента от кадастровой стоимости, что, конечно, большая разница. В этом году правительство Москвы предложило на 2015 год амнистию апартаментам. То есть те дома, которые строились как апартаменты и уже введены в строй, будут признаны фактически жильем. Насколько я знаю, ГПЗУ в будущем не будет выдаваться на апартаменты в точечной застройке. Но те, кто уже строит, попадают в режим разрешенного использования.
Однако, мне кажется, что амнистию надо распространить на все строящиеся апартаменты - признать, что такая разновидность городской недвижимости, как апартаменты, хоть и без прописки, что само по себе является уже крайне рудиментарной формой, фактически является для покупателей жильем. Например, люди, которые покупали у нас апартаменты, точно не рассчитывали превращать их в маленький офис или жить там по одной неделе в год. Соответственно, то, что является жильем, нужно приравнять с правовой точки зрения к жилью и понимать, что там люди проживают, а не работают. Поэтому система налогообложения, соответственно, должна формировать ставку, учитывающую эти нюансы. Думаю, эта норма будет в скором времени обсуждена и принята. Тенденции уже есть.
Как не упасть в качестве и удержать уровень
Что касается иностранных материалов, то, например, у нас в проекте самые капиталоемкие из них, инженерное и технологическое оборудование, - еще не заказаны. Мы, конечно, будем смотреть, какие есть аналоги на азиатских рынках, а они есть. Есть прекрасное оборудование - и в Корее, и в Китае, да и в самой России производят неплохие материалы. Например, камень, которым будут у нас отделывать фасады, - есть отличные фабрики в России, которые могут сделать камень по западным технологиям, не хуже его обрезать и отшлифовать. Мы изучаем этот вопрос очень активно. Рост курса валют может сделает запредельными цены на некоторые материалы. У нас уже заявлен определенный уровень объекта, и мы его будем держать, в качестве не упадем.