Повышение рейтинга России до инвестиционного уровня окажет влияние на многие рынки, в том числе и на недвижимость. Аналитики предрекают рост цен как в коммерческом, так и в жилом сегменте, но доходность коммерческой недвижимости будет ниже нынешних 20% годовых, считают они.
Инвестиционный рейтинг - индикатор низкого риска вложений - открывает дорогу в страну деньгам крупнейших западных и японских инвесторов. По прогнозам аналитиков, присвоение России инвестиционного рейтинга агентством Moody's и перспективы скорого повышения рейтинга по шкале другого агентства - Standard & Poor's - подогреют интерес к России международных фондов прямых инвестиций в недвижимость. А они неизбежно взвинтят цены на рынке.
Первый иностранный фонд, решившийся на прямые инвестиции в столичную недвижимость, британский Fleming, на днях сделал первое приобретение - офисный центр, который аналитики оценивают 25-30 млн долл. "Сейчас все международные фонды ищут в Москве применение своим деньгам", - объясняет Андрей Закревский, руководитель департамента маркетинга ЗАО "Система-Галс". В Москве коммерческая недвижимость (офисы, склады в аренду) приносит своим владельцам в зависимости от назначения объектов от 15% до 18% в год с учетом роста стоимости самого объекта. По данным аналитика ИК "Атон" Тимоти Маккатчена, ставка доходности в Польше и Чехии, к которым сейчас приблизилась по рейтингу Россия, составляет 8-9%.
В ближайшие два-три года доходность упадет, но в ближайшее время рынок ожидает резкий рост цен из-за прихода новых крупных игроков. Пока объемы строительства не "нагонят", недвижимость будет очень дорогой даже по московским меркам. Эксперты считают, что строительством крупные иностранные инвесторы займутся через год-полтора. В этом случае предложение новых "квадратных метров" может даже стать одним из факторов снижения цен на недвижимость.
Впрочем, Елена Флоринская, директор департамента консалтинга Penny Lane Realty, заявила "Ведомостям", что приход на рынок даже нескольких крупных игроков не окажет заметного влияния на цены, пока не разрешится проблема с приобретением земли в собственность.
Самый смелый прогноз дает Тимоти Маккатчен из ИК "Атон": коммерческая недвижимость в течение нескольких лет может подорожать на 70%. Этот показатель он вывел из предположения о том, что доходность инвестиций в российскую недвижимость должна снизиться до тех же 8-9% , что и в похожих по рейтингу Польше и Чехии. Уменьшаться же доходность будет именно за счет роста цен на недвижимость, считает Маккатчен, поскольку значительного изменения арендных ставок ожидать не приходится.
Что касается квартир, то они подорожают несколько позже, чем коммерческая недвижимость, поскольку основным фактором в данном случае будет снижение кредитных ставок для застройщиков и ставок по ипотечным кредитам, указывают "Ведомости". Сейчас российские банки кредитуют застройщиков под 14-18% годовых на срок 1 - 7 лет. Доступ к более длинным и дешевым кредитам уменьшит себестоимость строительства жилья.
Однако ожидать уменьшения цен на квартиры не стоит. Напротив, как считают специалисты, приток в страну зарубежных кредитных ресурсов приведет к развитию ипотеки и, как следствие, к росту спроса на жилье. "Если в будущем ставка привлечения будет ниже, это отразится и на ставках по ипотечным кредитам. Понижение процентных ставок расширит целевую аудиторию, приведет к увеличению платежеспособного спроса", - говорит директор по маркетингу банка "ДельтаКредит" Виктория Кочеткова. Ведущий экономист отдела ипотечного кредитования Московского кредитного банка Елена Манукян добавляет, что с падением процентных ставок станет больше людей, покупающих квартиры, чтобы получить доход от инвестиций. "Покупатели пока приобретают квартиры в основном на свои средства, но если ставка по кредитам на новостройки понизится, а спрос будет расти, то этот рынок будет достаточно привлекательным", - считает Манукян.
Между тем некоторые эксперты считают, что именно с развитием ипотечного кредитования связаны риски кризиса рынка недвижимости и банковского кризиса, ожидающего Россию.
Механизм развития поясняет Андрей Годзинский, президент центра социально-экономической стратегии "Другие реформы" и председатель совета директоров Восточной финансовой компании. "Рынок недвижимости на сегодня самый большой. На протяжении трех последних лет доходность на нем неуклонно растет и превышает во много раз доходность по другим инструментам. Но цены будут расти только до тех пор, пока спрос опережает предложение. Достаточно скоро наступит момент, когда люди, инвестировавшие свои деньги в недвижимость как в актив, начнут реализовывать его.
В результате возникнет избыток предложения, и цены резко пойдут вниз. Это потянет за собой целую цепочку неплатежей, в том числе по ипотечным кредитам".
По стандартной процедуре ипотечного кредитования заемщик получает кредит не более чем на 70% стоимости квартиры. В последнее время есть тенденция к уменьшению этого порога - и с этим связан большой риск.
Грубо говоря, если квартира за 100 тыс. долларов вдруг стала стоить 50 тыс., заемщик, уже сам заплативший за нее 30%, скорее всего сможет погасить кредит банку, продав квартиру. А вот если клиент банка заплатил сам только 5% от стоимости квартиры, потери кредитора будут ощутимыми, так как кредит он вряд ли вернет.
"Банки, ориентированные сейчас на потребительский рынок, в лучшем случае понесут огромные убытки, а в худшем обанкротятся, так как клиенты не смогут вернуть кредиты, а залог в виде имущества либо невозможно будет реализовать, либо цена будет настолько мала, что не покроет всей суммы кредита и процентов по нему, - указывает Годзинский. - Сказать, когда точно наступит кризис невозможно. Скорее всего, основным толчком к началу реализации недвижимости послужит падение цен на нефть и резкое уменьшение потока нефтедолларов в страну".
Более конкретные сроки называет заместитель гендиректора Агентства экспертиз инвестиционных проектов Геннадий Стерник: "В последнее время на рынке недвижимости наблюдается ситуация некоторой эйфории от роста цен, а соответственно, и доходности вложений в недвижимость. Однако экономика в целом в любой стране имеет тенденцию к цикличности, то есть за периодами подъема всегда идет некоторый спад. Я прогнозирую, что до конца 2003 года цены на недвижимость в Москве будут расти, но уже в 2004 году они стабилизируются и возможно даже начало отката цен, который продолжится в 2005 году. Важно также отметить, что рост цен на рынке недвижимости отмечается только в Москве и Санкт-Петербурге. Снижение цен в столицах приведет к сокращению стоимости залогов и невозможности их реализовать. Поскольку ипотека набирает обороты, банки не смогут вернуть кредиты, что, возможно, приведет к кризису в финансовой сфере. Но в ближайшие два года этого не произойдет".