В 2015 году на рынке новостроек Московского региона произошло немало перемен - кризис заставил изрядно понервничать и потенциальных покупателей квартир, и застройщиков, и даже самых невозмутимых аналитиков.
С наступлением осени многие ждали новых потрясений - однако пока они прошли стороной.
Но так ли это на самом деле, что происходит с ценами на новое жилье, в какие объекты стоит вкладывать средства, на каких условиях, какие еще нас ждут "жилищные" пертурбации...
Своими наблюдениями относительно текущей рыночной ситуации и прогнозами на будущее поделился Дмитрий Пантелеймонов, директор департамента маркетинга и продаж группы компаний "Лидер Групп" - одного из крупнейших застройщиков жилья в России.
- Начнем с главного - что в действительности сегодня происходит со спросом и ценами на новостройки в Москве и области?
Вы совершенно правильно разделили столицу и область, потому что ситуации в пределах МКАД и за Кольцевой складываются по-разному. Рынок жилой недвижимости Москвы сейчас, можно сказать, находится в "спячке". Уровень покупательской активности низкий, застройщики всеми силами стараются стимулировать интерес людей к приобретению жилья, но, к сожалению, усилия эти не слишком результативны: позволить себе дорогую московскую недвижимость могут лишь немногие. Большинство потребителей - из числа тех, кому нужно решать "квартирный вопрос" здесь и сейчас - ушли в Подмосковье, где цены на жилье на порядок ниже, а жизнь, по сути, мало отличается от жизни в тех же спальных районах столицы. Тенденцию смещения спроса за МКАД мы наблюдали и до кризиса, а в сегодняшних экономических условиях она по понятным причинам заметно усилилась. Поэтому подмосковные застройщики себя чувствуют намного лучше, чем московские. В области тоже есть падение объемов продаж по сравнению с "докризисными" показателями, но оно не столь ощутимо.
- Наблюдался ли в нынешнем сентябре традиционный рост покупательской активности?
Пока всплеска покупательской активности, аналогичного традиционному осеннему и тем более прошлогоднему - когда рынок буквально "раздирали" инвесторы, - нет. При этом число обращений от покупателей начало увеличиваться непривычно рано, еще в июле. Но конверсия обращений в сделки снизилась: люди "прощупывают" рынок, ищут лучшие предложения, многие ждут снижения цен.
- На ваш взгляд, а имеет ли смысл ждать? Или лучше покупать сейчас?
Тем, кто нуждается в улучшении жилищных условий и располагает необходимым для этого объемом средств, ждать "лучшей" цены я бы не рекомендовал - как показывает опыт предыдущих кризисов, сегмент жилья для массового потребителя достаточно устойчив, поэтому обвал стоимости новостроек эконом- и комфорт-класса маловероятен. А медлить, годами проживая в стесненных условиях, довольно глупо. Кроме того, период затишья на рынке идеален для покупки жилья с преференциями: многие застройщики сегодня проводят различные акции для покупателей, предлагают хорошие скидки. Опять же, пока действует программа субсидирования ипотечной ставки...
- Как выбрать "правильный" жилой комплекс? На рынке столько предложений, многие покупатели просто теряются.
Первый и главный совет сегодня: внимательно изучать репутацию застройщика перед заключением сделки. Каким бы прекрасным ни был жилой комплекс "на бумаге", риск того, что он вообще не будет построен, огромен, если имя строительной компании вам ни о чем не говорит. В остальном ориентироваться надо на собственные потребности, учитывая при этом такие факторы успешности проекта, как адекватный ценник - благо сейчас есть, с чем сравнивать; качество и динамику строительства - здесь явно больше преимуществ у "монолита" и у быстрых строек; особенности месторасположения - насколько легко добраться до будущего дома на личном автомобиле и общественном транспорте, каково его инфраструктурное и экологическое окружение, есть ли рядом места приложения труда. Все эти факторы влияют на уровень комфортности проживания в жилом комплексе.
- Не секрет, что большинство покупателей сегодня покупают жилье по ипотеке - своих средств, чтобы выплатить всю сумму сразу, хватает лишь немногим избранным. Как изменились за последние месяцы условия выдачи ипотечных кредитов?
Особых изменений не было - ставки несколько снизились, программ кредитования стало больше. В принципе, условия сейчас даже лучше, чем до кризиса - кредиты доступны по ставке от 11,4%. Кроме того, есть программы, где ставка дополнительно субсидируется застройщиками, есть специальные скидки для ипотечников. При этом требования к заемщикам остаются прежними: главное - доказать свою платежеспособность. Поэтому есть смысл по максимуму использовать ипотечные возможности, доступные сегодня.
- В заключение - самый "больной" на сегодняшний день вопрос. По вашей оценке, как будет складываться ситуация на рынке нового жилья в дальнейшем? Хотя бы в ближайшие месяцы?
Мне, как и другим компетентным экспертам рынка, сегодня очень сложно что-либо прогнозировать. Хотелось бы озвучить какой-то "громкий" сценарий, поразить публику, но нельзя. Если не произойдет существенных изменений экономической конъюнктуры, цены будут корректироваться вниз в переоцененных жилых комплексах и в локациях, где есть избыток аналогичных по своим характеристикам проектов. В качественных проектах можно ожидать повышения стоимости квадратного метра по мере роста стадии строительной готовности. Застройщики так или иначе продолжат свою деятельность, люди продолжат покупать жилье. То есть никаких потрясений, шокирующих событий, скорее всего, не будет. Конечно, возможна реализация и других сценариев - остро негативного или же, напротив, позитивного. И что будет с рынком в обоих случаях, предсказать просто невозможно.