Вероятно, нет необходимости доказывать, насколько важно для участников рынка знать истинный уровень цен на недвижимость. Продавцы боятся продешевить, покупатели ? купить втридорога. Проблема эта, ключевая всегда, становится важной вдвойне в периоды, подобные нынешнему: рынок стоит, сделок мало, на каком реальном уровне цен они происходят ? непонятно. Журнал Metrinfo.ru выяснил, какие факторы формируют стоимость конкретной московской квартиры.
Первый и важнейший фактор ? местоположение. Данный параметр, говорит Карина Нерезенко, оценщик Консалтинговой группы "Эксперт", складывается из престижности района, его удаленности от центра города, а также расположения квартиры внутри района. Традиционно считается, что чем ближе к Центру ? тем лучше, однако это общее правило, из которого существует масса исключений. Например, станция "Автозаводская" находится всего в одной остановке от Кольцевой линии метро, а "Сокол" - в трех, но все знают, что "Сокол" - намного лучше. Почему? Потому, что западная половина Москвы традиционно ценится выше восточной, это исторически сложившаяся закономерность.
Родственным местоположению фактором является транспортная доступность - в Москве ее синонимом является удаленность от метро. И неспециалисту понятно, что пять минут ходьбы от, например, "Бабушкинской", и та же "Бабушкинская", но в 15 минутах на автобусе ? это совсем разные вещи.
Следующий элемент ценообразования ? площадь. Аналитики не зря пользуются формулировкой "цена квадратного метра" - чем больше в квартире этих самых квадратных метров, тем дороже. Однако есть и еще одно правило: чем меньше площадь, тем выше цена 1 кв. метра, однокомнатные квартиры в пересчете на метры стоят дороже (при прочих равных условиях, конечно), чем 3-4-комнатные. Объяснение простое ? чем меньше объект (и, соответственно, он дешевле "целиком"), тем большему количеству покупателей он по карману. На самые экономные варианты всегда больше желающих.
Еще очень важный фактор ? тип дома. Самыми лучшими являются современные монолитные и кирпичные дома, "типовая панель" - похуже, а замыкают "рейтинг престижности" московского жилья пятиэтажные "хрущевки", давно уже ставшие именем нарицательным.
Не стоит забывать и о состоянии квартиры ? одно дело, когда квартира уже готова к проживанию, и совсем другое ? если для приведения в жилое состояние требуются значительные деньги и время. Самым тяжелым вариантом тут являются квартиры, в которых раньше жили алкоголики и прочие асоциальные граждане ? на риэлторском сленге такое состояние называется "убитым".
И, наконец, последний фактор ? статус квартиры. Продажа недвижимости бывает "чистой", а бывает "альтернативной" - последнее означает, что продавцу нужны вовсе не деньги, а другая квартира. Сделка в этом случае затягивается, продавец в итоге может и вовсе отказаться. Так что "чистые" квартиры стоят минимум на 10% дороже, чем в точности такие же, но обремененные необходимостью тянуть "цепочки".
Существуют и факторы, влияние которых очень различно в различных ценовых категориях. Богатый покупатель, для которого квартира является элементом статуса, готов платить за нечто такое, что люди менее состоятельные считают несущественным.
Прежде всего, это касается вида из окна. Панорама города, река, памятник архитектуры ? все это в элитном сегменте резко подбрасывает цену вверх, иногда в 1,5-2 раза.
Но самый интересный случай ? последний этаж. Для эконом-класса ? это однозначный минус, многие покупатели отказываются такие квартиры даже смотреть (или, если соглашаются, то только за дисконт процентов в 10). Люди опасаются возможных протечек кровли, перспективы того, что с чердака к ним залезут воры. А вот в новых домах, особенно дорогих, последний этаж воспринимается, напротив, как существенное преимущество. Чем дальше от земли ? тем больше света и воздуха. Плюс возможность выкупить чердак и обустроить там зимний сад.