Как может измениться российский рынок недвижимости в 2020 году с точки зрения инвестиционной привлекательности и в какие сегменты имеет смысл инвестировать, рассказал финансист, международный инвестор, основатель компании Imperium Investments Дмитрий Леус.

События двух последних месяцев уже однозначно повлияли на российский рынок недвижимости. На фоне ослабления рубля в первом квартале 2020 года и сниженной ипотечной ставки в конце прошлого года, рынок имеет разнонаправленное движение. С одной стороны, эти два фактора способствуют повышению спроса и краткосрочному спекулятивному желанию отыграть на более низкой рублевой стоимости за 1 кв.м, которая уже по итогу 1-го квартала показала рост порядка 7%.

С другой стороны, учитывая карантинные меры и связанные с этим глобальные изменения в вопросах организации и ведения бизнеса, рынок недвижимости может существенно измениться, и привычная сегодня лидирующая позиция офисной и торговой недвижимости может быть уменьшена за счет более активного роста логистической и складской недвижимости. Но давайте по порядку.

После 2017 года с объемом инвестиций в рынок коммерческой недвижимости в размере $4,7 млрд, 2018 и 2019 год зафиксировались на уровне $2,5 млрд. Основное распределение по сегментам по итогу 2019 года показывает, что лидерами являются такие сегменты как офисная и ритейл недвижимость, которые суммарно занимают порядка 78% рынка, а иностранные инвесторы постепенно сокращают свое присутствие на рынке и их доля сократилась на 5%. В начале года прогноз на 2020 год выглядел как удержание объема инвестирования на уровне $2,5 млрд и увеличением доли отечественных инвесторов на фоне поддержания индустрии со стороны государства в виде емких объектов. Но события последних 3-х месяцев очень существенно сказались (и еще скажутся) на рынке.

Что же происходит сейчас?

Офисная недвижимость

Вынужденно многие компании перешли на удаленный режим работы "в виртуальном" офисе. Одни относятся к этому как к временному вынужденному решению и уже строят планы, как после окончания карантина будет организована более эффективная работа офиса в целом. Многие менеджеры осознали, что держать всех в офисе не целесообразно, а при правильной организации удаленной работы, эффективность получается выше. Многие сотрудники посчитали свои временные и материальные затраты на логистику и также пришли к выводу, что при сохранении на том же уровне или даже небольшом сокращении оплаты труда, у них освобождаются дополнительные финансовые ресурсы. Это неплохой компромисс и новые возможности, но говорить о том, чтобы полностью отказаться от офиса они пока не готовы.

Другие относятся к этому как к революционному методу перехода в новую реальность с минимальной привязанностью к офису, усилению использования технологических решений в сфере проект и тайм-менеджмента, периодических так называемых "report&brainstorm meeting". Такие компании всерьез сейчас задумываются о том, чтобы полностью отказаться от физического офиса и попробовать продолжить работать в "виртуальном" режиме. Это потребует новых технологий не только в организации бизнес-процессов, но и также абсолютно новых технологий в рекрутинге и удержании персонала внутри "виртуального" офиса. И это вызов, справившись с которым компании получат ощутимое конкурентное преимущество на рынке в случае повторения подобной ситуации. А учитывая тот факт, что уже многие говорят об определенной цикличности, то такое положение вещей может стать новой реальностью для будущего бизнеса.

К чему это может привести?

Скорее всего, это приведет к повышению уровня вакантности в первую очередь низкокачественных офисных помещений и перераспределению внутри категории "А". Компании, используя сиюминутную ситуацию на рынке, постараются улучшить свое расположение в основном за счета офиса типа "А". С одной стороны, это приведет к общему снижению арендной ставки, но к увеличенному спросу. Результатом этого могут быть новые проекты по реконструкции или строительству офисных помещений категории "А" и практически полный отказ от низкокачественных офисных помещений. При этом общая доля инвестиций в сегмент офисной недвижимости может сократится до $700 млн (по сравнению с $1,1 млрд в 2019).

Ритейл недвижимость

Этот сегмент за последние три года показывает постепенное снижение объема введенных торговых площадей. На фоне насыщения рынков Москвы и Санкт-Петербурга, на данный момент основной акцент новых инвестиционных проектов будет смещен в сторону регионального строительства. На первое место выйдут именно развлекательно-торговые центры с большими зонами food-court и небольшими демонстрационными showroom, которые будут являться точками выдачи интернет-заказов. Уже сейчас мы можем наблюдать за все большим проникновением online в offline. И первыми, кто начал это использовать, стали ритейлеры электроники, которые существенно уменьшили свое присутствие offline и сделали акцент на коммуникацию с клиентом и на логистику. Многие 5 лет назад удивлялись такому решению и говорили о том, что вряд ли такие нововведения будут эффективными, но время показало (и особенно сейчас) как эти изменения были кстати.

"Вирусный" кризис стал триггером для тех компаний, которые не развивали свое присутствие online, а полагались на премиальность своего продукта и особенный клиентский опыт, который получали их клиенты при посещении offline магазина. Они вдруг осознали тот факт, что ни сегодня, ни завтра, ни в ближайшие недели к ним никто не придет. Это подтолкнуло их к более активным действиям по выведению своего продукта online и попытке выстраивания новых отношений со своими клиентами, с одной стороны. А с другой стороны, они также со временем поймут наилучшую с точки зрения бизнеса бизнес-модель, которая, скорее всего, также будет связана с уменьшением присутствия offline.

Если же говорить о street-retail, то на фоне возросшей до 10% уровня вакантности и практически статическом объеме этого сегмента рынка за последние 3 года, можно предположить, что он будет подвержен очередному перераспределению между сетевыми игроками без какого-либо существенного роста.

К чему это может привести?

Создавшиеся на рынке новые условия могут привести к росту и развитию межрегиональных развлекательно-торговых мегасторов, к сокращению offline присутствия и более тесной интеграции с e-commerce, развитию и построению online коммуникации со своими клиентами, курьерской доставки и более быстрой региональной логистике.

Так называемые "адаптированные" торговые центры, которые в свое время были быстро реорганизованы из складов и бывших промышленных зданий, в ближайшей перспективе полностью уйдут с рынка и, скорее всего, будут рассматриваться как земельный участок для жилой или офисной недвижимости.

Складская недвижимость

На фоне небольшого снижения объемов введенных новых объектов в 2018 году, такой сегмент рынка как складская недвижимость показывает пусть и небольшой, но стабильный прирост от года к году за последние 5 лет. На ряду с самой высокой ставкой капитализации, постоянно повышающейся арендной ставкой и самым низким (порядка 2,5%) процентом вакантности, это, пожалуй, наиболее интересный сегмент для инвестирования в ближайшее время.

Все, о чем мы говорили выше, не может быть реализовано без качественной логистики, в которой именная складская составляющая имеет самое большое влияние. Это подтверждается и превышением спроса над предложением. В отличие от спекулятивных операций в сегментах офисной и ритейл недвижимости, данный сегмент предусматривает более взвешенный подход с перспективой на более длительный период и более емкие инвестиционные проекты. Но это позволяет на выходе получить устойчивый и ликвидный актив.

Если говорить о прогнозе развития данного сегмента, то, скорее всего, 2020 год пройдет без особых всплесков со стандартной динамикой роста, а вот 2021 год, скорее всего, покажет рост порядка 25% и, по аналогии с сегментом ритейл недвижимости, основными рынками роста станут именно регионы.

Если подытожить вышесказанное:

- в целом рынок недвижимости в 2020 году будет подвержен разнонаправленным колебаниям и ее объем может составить порядка $2 млрд, что на $0,5 млрд меньше нежели в 2018/2019 годах;

- в тренде будет офисная недвижимость категории "А" по более сниженным ставкам. Многие компании захотят воспользоваться такой ситуацией и на рынке можно будет наблюдать ситуативный всплеск;

- постепенное сокращение торговых retail площадей, усиление присутствия online и построение нового digital канала коммуникации с клиентами. Развитие служб доставки;

- акцент на качественную логистику и постепенный рост складского сегмента.